Как оценить квартиру?

07:00 — 04.02.2006

Александр Шаршунов при содействии агенства недвижимости DOKI

Как оценить квартиру?

07:00 — 04.02.2006

Александр Шаршунов при содействии агенства недвижимости DOKI


Вы хотите продать, обменять или купить жилье. И, разумеется, заинтересованы в том, чтобы не продешевить. И в то же время - не переплатить лишнего при покупке недвижимости. Как это сделать самостоятельно? В принципе, вы потратитесь только на покупку изданий, в которых можно почерпнуть нужную информацию. Но имейте в виду, что подавляющее большинство объявленных квартир имеют завышенную цену, чтобы было с чего начинать торг. В нее входит и стоимость риелторских услуг, которые оплачивает продавец жилья.

- И, пожалуй, основное: даже однотипные квартиры очень разнятся в цене, на которую влияет довольно много факторов, ? поясняет специалист по недвижимости Александр Суховейко. - Вероятнее всего, будете иметь представление о верхней границе цены, так называемой продажной. О нижней, или «скупочной», можно навести справки, обзвонив несколько риелторских агентств, предложив купить свою жилплощадь (свои координаты не оставляйте). Теперь возьмите среднее значение между верхней и нижней границей и получите примерно ту сумму, на которую можете рассчитывать после продажи жилья. Но это лишь примерно. А вот более сложные ухищрения для оценки собственного жилья: для начала рассмотрите 5 ? 10 таких же предлагаемых квартир, как у вас, в своем доме или районе. Желательно, чтобы они совпадали по числу комнат, общей площади, типу дома. Для выбранных в качестве аналогов квартир выведите цену за 1 кв. метр, разделив цену квартиры на ее общую площадь. Определите среднюю цену квадратного метра, просуммировав цены за него в выбранных квартирах и разделив полученную сумму на количество квартир.

Скорректируйте  приведенную свою оценку с учетом других интересующих факторов (состояния квартиры, этажа и др.).

Однако наиболее четко оценить квартиру способен профессиональный оценщик. Он «вычислит» стоимость вашей крыши над головой и выдаст вам на руки официальную бумагу. Стоит эта услуга от 30 до 100 долларов. Впрочем, справка эта практически не имеет значения для потенциального покупателя. Он, скорее, склонен доверять своим впечатлениям. На практике документ от оценщика используют только банки при выдаче ипотечных кредитов или при сделках с коммерческим жильем. При продаже квартиры уместен торг.

Второй способ. У него, в свою очередь, два варианта ? выезд специалиста агентства недвижимости и экспресс-оценка по телефону. Выезд, конечно, лучше. Если риелтор опытен, он на месте сможет оценить ваше жилье. По телефону вам, скорее всего, выдадут «среднюю температуру по больнице». Если вы будете звонить сразу в несколько агентств, то и получите несколько мнений.

Существуют обязательные критерии оценки жилья. К ним относится, в частности, его месторасположение. Одинаковые по всем характеристикам квартиры, находящиеся в разных микрорайонах, непременно будут отличаться по цене. Близость дома к общественному транспорту делает его более привлекательным. Снижает или, наоборот, повышает стоимость жилья, во-первых, наличие магазинов, школ, детских садов, поликлиник, спортивных и развлекательных заведений, во-вторых, чтобы все это было в пределах пешей доступности (менее 1 км).

Чем экологичнее район, тем, естественно, дороже будет стоить в нем жилье. А соседство дома с ТЭЦ и другими промышленными объектами, загрязняющими окружающую среду, способно свести на нет все остальные преимущества.

Немаловажное значение имеет качество дома - год постройки, материал наружных стен и перекрытий, состояние здания, его техническое обеспечение, количество этажей, организованная автостоянка ? все это тоже учитывается.

Жилье можно условно разделить на несколько категорий.

1. Современные кирпичные и элитные дома, построенные по индивидуальным проектам в разные годы. А еще так называемые «сталинские» 4 ? 6-этажные кирпичные дома 50-х ? начала 60-х годов и «сталинские» же кирпичные пятиэтажки с высокими потолками.

2. Здания массовой застройки: панельные и блочные дома от 7 этажей и выше, многоподъездные 7 ? 12-этажные дома постройки 60-х ? начала 80-х годов.

3. Типовые блочные и панельные пятиэтажки приблизительно 1958 ? 68 годов, так называемые «хрущевки». Отличаются низким качеством, малыми габаритами и неудачной планировкой. Большая часть из них подлежит сносу.

Квартиры в домах первой категории будут стоить намного дороже, чем второй и, тем более, третьей. Однако «малогабаритка» в неказистой «хрущевке» может обойтись намного дороже, чем просторная квартира в 17-этажке. А все потому, что года через два панельную пятиэтажку снесут, а ее владельцы получат отличный новострой.

Бывает, в одном доме, но в разных подъездах продаются две идентичные квартиры, но стоимость их заметно разнится. В одном подъезде все квартиры выкуплены жильцами и места общего пользования находятся в собственности. Тут есть домофон, консьержка, цветы на лестничных площадках. А в соседнем подъезде ? все общественное, то есть ничье, оттого сломаны лифты, разбиты почтовые ящики, исписаны стены? Естественно, здесь квартиры ценятся ниже.

Характеристики и особенности квартиры играют не последнюю, если не главенствующую, роль.

Квартира, расположенная на первом этаже, стоит на 10 процентов дешевле, чем на среднем. А последний этаж проигрывает среднему на 5 процентов. Выше ценятся квартиры с кухней большей площади, даже в ущерб жилой площади. Двухкомнатная квартира будет стоить дороже, чем однокомнатная. Однако цена одного квадратного метра в однокомнатной будет выше, чем в двухкомнатной. Существует такая закономерность: чем меньше число комнат в квартире, тем больше цена квадратного метра.

Дополнительные подсобные помещения (кладовка, гардеробная, второй балкон, лоджия, раздельный санузел) существенно повышают стоимость жилья. Важен и вид из окон: если они выходят в уютный зеленый двор или парк, то квартира может стоить на 8 процентов дороже, нежели аналогичная с окнами, выходящими на проезжую часть. Но, как показывает практика, важен не столько сам открывающийся пейзаж, сколько субъективное отношение к нему покупателя и продавца. Покупателю вид из окна должен нравиться.

Многое зависит от первого впечатления покупателя. Безусловно, ухоженное жилье будет проще продать, чем «убитое». Также при смотринах очень важен психологический эффект. При первом знакомстве многие учитывают: требуется ли косметический ремонт; нуждается ли квартира в капитальном обновлении; если жилье после пожара, это ощутимо снижает цену, так как выветрить запах пожара невозможно, необходимо счищать все вплоть до бетона; сделан ли ремонт, евроремонт. Специалисты считают, что первый и последний варианты незначительно влияют на цену. Не стоит делать дорогостоящий ремонт, так как он не окупается. Достаточно ограничиться косметическим. Практика показывает, что настоящий евроремонт при продаже почти всегда оценивается в сумму, составляющую лишь 20 ? 30 процентов от вложенных в него денег.

Квартиры со свободной планировкой или с возможностью перепланировки стоят значительно дороже, чем остальные. Однако даже малейшие архитектурные изменения (передвижение стен, дополнительная арка и пр.) должны быть документально оформлены. Иначе впоследствии у владельца жилья могут возникнуть серьезные неприятности. Например, при желании совершить какую-либо сделку со своей квартирой.

Цена жилья определяется в зависимости от многих параметров. Не последнее место занимают юридические. История квартиры ? вот что важно знать. Кому принадлежит жилье, свободно ли оно или там кто-нибудь прописан ? пожалуй, первое, на что вообще стоит обратить внимание при покупке или оценке квартиры. На 10 ? 30 процентов меньше будет стоить жилье, которое подлежит быстрой продаже по решению суда. Немало предложений по подозрительно низким ценам с отсрочкой заселения, когда предлагают купить с правом наследования квартиру, в которой живут пожилые и одинокие люди. Квартира, свободная юридически и физически (то есть в ней никто не зарегистрирован и не живет, все вещи вывезены), оценивается дороже, чем аналогичная, предусматривающая одновременную покупку жилья взамен продаваемого. И уж тем более с расселением. Это связано с большей потерей времени при поисках подходящих вариантов замены.

Квартиры с простой историей (в новостройке или приватизированные единственным собственником) привлекают покупателей больше, чем многократные переходы права собственности.

5180

Комментирование данного материала запрещено администрацией.